(鄭州)《“價值創(chuàng)造、產(chǎn)品適配、嚴控成本”基于住宅產(chǎn)品力提升模式下的成本優(yōu)化整體解決方案》2020年6月20-21日

上課時間： 2020年6月20-21日

【課程背景】

2019年下半年，地產(chǎn)行業(yè)整體進入集中發(fā)展的階段，眾多房企的發(fā)展陷入困境，很多房企甚至是品牌房企在部分3、4線城市也出現(xiàn)舉步維艱的情況。進入2020年，地產(chǎn)公司想要重圍，除了在營銷方向加大力度、為項目開源，另外一方面更要回到項目的本源--產(chǎn)品研發(fā)端，如何在有限的成本之下為項目創(chuàng)造更多的價值、提升產(chǎn)品溢價空間。

本課程基于產(chǎn)品、成本、策劃、運營等多，從三個方面講解產(chǎn)品的降本增效：

想清楚·價值創(chuàng)造--土地價值大化、產(chǎn)品創(chuàng)新及優(yōu)化、提升產(chǎn)品貨值空間

畫清楚·產(chǎn)品適配--在同等成本投入下、提升項目性價比

算清楚·嚴控成本--基于產(chǎn)品視角的無效成本管控及優(yōu)化點

本課程是目前市面上為數(shù)不多的基于住宅產(chǎn)品力提升視角下的項目降本增效整體提升解決方案，授課講師從事地產(chǎn)行業(yè)30余年，擁有產(chǎn)品設計、研發(fā)管理、產(chǎn)品創(chuàng)新等多方面的項目及管理經(jīng)驗，基于設計與成本雙重視角，為學員講授新形勢下的產(chǎn)品設計成本優(yōu)化項目整體解決思路與策略。

【課程收益】

逐本溯源：讓研發(fā)回歸產(chǎn)品的本質(zhì)，通過精細化的研發(fā)設計管理為項目創(chuàng)造價值

案例引導：大量房企案例，包括萬科、金茂、綠城、龍湖等房企的典型案例

全局思維：通過精細的研發(fā)管理，一方面提升項目產(chǎn)品競爭力，另外一方面降低項目成本

【課程對象】

1、房地產(chǎn)企業(yè)設計副總、項目總經(jīng)理；

2、房地產(chǎn)企業(yè)設計、成本、營銷、策劃等職能部門經(jīng)理，設計\成本管理團隊

【導師】

宋老師：啟航房培商學院房地產(chǎn)培訓特邀講師；

現(xiàn)任房地產(chǎn)前大型央企設計總監(jiān)。

曾任職 ：香港上市住宅地產(chǎn)綠城地產(chǎn)集團設計總監(jiān)；香港上市商業(yè)地產(chǎn)集團設計管理中心總經(jīng)理，研發(fā)定位中心總經(jīng)理、區(qū)域副總經(jīng)理、集團總建筑師等崗位，在住宅及商業(yè)地產(chǎn)的定位策劃、規(guī)劃設計、項目運營等領域均有深入研究。

宋老師曾參與主管住宅及商業(yè)綜合體項目多達25個，單項目平均建筑面積30-50萬平方米，遍及上海、天津、重慶、杭州、廈門等一二線城市，熟稔住宅、購物中心、酒店、公建等多業(yè)態(tài)項目類型。

宋老師是國內(nèi)少有在甲方與乙方都具有成績的講師。其既擁有19年乙方一線大型設計院設計管理經(jīng)驗，擔任院副總建筑師、所長等崗位，主持項目多次獲得錢江杯設計獎、上海白玉蘭獎、全國人居經(jīng)典等大獎；同時又擁有8年甲方住宅及商業(yè)地產(chǎn)管理實戰(zhàn)經(jīng)驗。

擅長統(tǒng)籌管理住宅地產(chǎn)及商業(yè)綜合體的項目定位、規(guī)劃、研發(fā)及設計、實施等的工作。另外，宋老師擔任各大高校（同濟大學、上海交通大學、武漢大學等）EMBA及房地產(chǎn)總裁班特邀講師、地產(chǎn)（中國）設計大獎創(chuàng)始評委、浙江省建設項目評標、并曾為萬科、金地、招商、綠城、華僑城、越秀、中糧、遠洋、電建、深業(yè)、東原、融信、旭輝、美的地產(chǎn)等授課培訓。

【課程大綱】

部分：想清楚-價值創(chuàng)造

產(chǎn)品管理前期-方案定位階段產(chǎn)品力提升及案例分析

一、采用傳統(tǒng)方式進行方案定位遇到的這4大問題----破解

1、產(chǎn)品老化雷同，減少了開發(fā)利潤；如何創(chuàng)新產(chǎn)品，提升項目產(chǎn)品力？

2、如何選擇適配產(chǎn)品，難有客觀一致結(jié)論；

3、產(chǎn)品類型及變量多，難以避免遺漏優(yōu)方案；

4、成本細節(jié)問題多，憑經(jīng)驗難以思考全面。

二、規(guī)劃策略

1、如何窮盡所有總圖可能

2、常規(guī)產(chǎn)品組合

3、新品再升級

4、測算優(yōu)結(jié)果

5、價值再創(chuàng)造

案例1：產(chǎn)品庫備選棟型所有組合均達不到規(guī)定有效小區(qū)容積率、密度時，如何創(chuàng)新產(chǎn)品棟型，滿足開發(fā)利潤的大。

案例2：相同容積率（都采用某三棟型，僅配比不同）的兩個規(guī)劃方案，綜合考慮景觀對售價的提升，整體密度高的方案總利潤高還是低？

三、價值創(chuàng)造-研發(fā)新品--提升產(chǎn)品力及案例分析

1、綠城桃李春風-藍城春風江南-藍城郡安里的產(chǎn)品升級：如何研發(fā)一層合院90方別墅，使遠郊樓盤起死回生

2、萬科桂語里：如何創(chuàng)造1.1容積率的140方3層中式合院

3、金茂府：產(chǎn)品力金茂快速擴張

4、泰禾北京院子、龍湖雙瓏原著：不同客群的產(chǎn)品力研發(fā)對比

5、合肥旭輝鉑悅·廬州府：如何產(chǎn)品力再創(chuàng)新

6、仁恒南京江灣城：如何依托景觀引入戶型提升價值

四、產(chǎn)品升級-經(jīng)典戶型優(yōu)化，收納空間研究

1、住宅精裝交付：

案例：萬科經(jīng)典精裝戶型如何優(yōu)化，提升產(chǎn)品力？

2、剛需戶型的演變：

案例：①萬科89方小三房1衛(wèi)

②融創(chuàng)82方3方1.5衛(wèi)

③龍湖89方三房2衛(wèi)

全程案例：湖州公館項目

總建面24萬平方米。其中二期共12萬平方米需要優(yōu)化，由高層，疊墅，排屋，類棟，住宅底商，3千平米菜場，幼兒園組成）

-住宅區(qū)方案定位階段，如何通過設計前置，微調(diào)總圖：減少滯銷商業(yè)-創(chuàng)建大型社區(qū)廣場-獲取支持信任-增加值產(chǎn)品貨值比例-增加3開間戶型比例-提升貨值1億。

第二部分：畫清楚-產(chǎn)品適配

產(chǎn)品管理中期-產(chǎn)品規(guī)劃階段產(chǎn)品力提升及案例分析

房企在成本適配過程中，究竟要在哪些地方投入？

成本投入多少才能獲取大效益？

一、產(chǎn)品適配管理關鍵詞：產(chǎn)品梯度、產(chǎn)品適配、守正出奇

1、產(chǎn)品梯度的定義

2、產(chǎn)品適配的定義

3、守正出奇

二、成本適配性痛點

1、適配性嚴重失衡，嚴重偏離了客戶需求

2、設計保守，無效成本多

三、住宅地產(chǎn)開發(fā)模式的過去與現(xiàn)在------產(chǎn)品適配的重要性

1、產(chǎn)品適配的定義

2、產(chǎn)品適配的流程

3、產(chǎn)品適配的內(nèi)容

4、產(chǎn)品適配的價值

四、產(chǎn)品適配的意義

1、產(chǎn)品適配是決策者重要的沙盤推演

2、產(chǎn)品適配為什么擁有如此之高的價值

3、如何窮盡所有產(chǎn)品組合可能-產(chǎn)品決策-設計效率提升

案例：①產(chǎn)品適配選擇及排布案例

②經(jīng)典強排案例推演VS新銳房企新產(chǎn)品排布

③總圖優(yōu)化（出入口、動線、中央景觀、土方平衡）

④地庫（柱網(wǎng)、出入口及布局優(yōu)化)案例

五、大型案例全案解析產(chǎn)品適配九彈打法

1、彈-產(chǎn)品初步定位

2、第二彈-明確適配產(chǎn)品

3、第三彈-土地效益精算

4、第四彈-適配產(chǎn)品強排

5、第五彈-營銷定位調(diào)研

6、第六彈-適配產(chǎn)品全案配比

7、第七彈-產(chǎn)品總圖規(guī)劃比選

8、第八彈-規(guī)劃動線細部調(diào)整

9、第九彈-產(chǎn)品單體適配提升

項目沙盤實戰(zhàn)演練

1：墅湖項目技能練習之---總圖定位篇

2：蘇州月亮灣、旭輝鉑悅系二號作品

六、產(chǎn)品適配關鍵點解析

找準客戶關注點，合理進行成本騰挪

①通過將一個項目劃分為五個公共模塊與五個單體模塊，設置整個產(chǎn)品適配體系。

②針對不同模塊設置多檔次（個位數(shù)以內(nèi)）的建造標準以及對應的成本指標，即成本適配。

房企怎么做單體工程產(chǎn)品適配

①單體立面工程；②單體土建工程；③入戶門工程；④鋁合金門窗工程；⑤欄桿工程；⑥百葉工程；⑦單體精裝修工程；⑧電梯工程；⑨室內(nèi)智能化；⑩單體水電消防工程。

公共工程成本適配要謹慎，做對地方省錢又省力

①公共智能工程

②公共景觀工程

七、產(chǎn)品適配優(yōu)化建議及總結(jié)

全程案例：湖州公館項目

住宅區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃階段，如何通過產(chǎn)品適配-

沿景觀河道增設類棟別墅，提升小區(qū)整體檔次，提升貨值1200萬。

五層沿街商業(yè)樓滯銷，定位優(yōu)化，改為小戶型公寓，收入增加1680萬元。

優(yōu)化無效成本：優(yōu)化外立面，非敏感外立面石材改真石漆；鋁板改金屬漆，降低造價2300萬。

增強有效成本：高層住宅區(qū)入戶大堂及地下大堂內(nèi)外裝修提升品質(zhì)，增強住戶回家體驗。

第三部分：算清楚-嚴控成本

產(chǎn)品管理末期-實施方案階段保質(zhì)量、品質(zhì)成本解決

房企在嚴控成本過程中，究竟要在哪些地方省成本而不影響品質(zhì)？如何成本優(yōu)化不影響銷售去化速度及售價、客戶感受及口碑？

一直以來，大部分房企都知道成本適配的重要性，但做好成本適配需要大量的項目成本數(shù)據(jù)作為依據(jù)。

也因此，即使成本適配的概念盛行了多年，真正能做到并做好成本適配的房企少之又少，本篇內(nèi)容結(jié)合了房企的成本數(shù)據(jù)沉淀，詳細展現(xiàn)了他們成本適配的研究成果，為廣大房企的成本管理提供一個參考。

一、新形勢下的設計管理思考與變化

1、如何從成本的視角，尋找房地產(chǎn)企業(yè)利潤增長點？（案例：無效成本）

2、成本視角的競爭策略與盈利策略？

3、設計各分部領域成本控制實際案例解析

案例：①戶型：體型系數(shù)對外立面成本的影響，小戶型與大戶型機電成本的增減

②示范區(qū)：營銷需求品質(zhì)，如何把控整體景觀成本

③建筑立面：材料選型選樣（豪宅外立面選用石材還是鋁板，或者石材轉(zhuǎn)印鋁板）

④內(nèi)裝：(入戶大堂，地下雙首層設置，收納空間設置的成本控制)

⑤錯過設計階段，在招標中的成本優(yōu)化也省下1000萬元

二、如何在嚴控成本的前提下品質(zhì)

全程案例：湖州公館項目（湖州公館項目第二天繼續(xù)深化講解）

住宅區(qū)實施方案階段，如何嚴控成本-

圍護設計節(jié)省300萬。

優(yōu)化高層區(qū)結(jié)構節(jié)省200萬。

部分排屋區(qū)樁型優(yōu)化，采用預應力管樁，降低造價100萬。

排屋區(qū)地下室采用小柱網(wǎng)，減小地庫埋深，優(yōu)化土方平衡，降低造價200萬。

建筑做法及工程做法400萬。

住宅戶內(nèi)內(nèi)隔墻取消（衛(wèi)生間廚房除外）降低造價130萬。

住宅底商戶內(nèi)衛(wèi)生間取消分隔墻，僅留水電點位，降低造價100萬。

【課程說明】

【主辦機構】啟航房培

【時間地點】2020年6月20-21日 鄭州（具體地點開班周統(tǒng)一發(fā)《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組）

【培訓費用】4800元/人（含講師費、場地費、講義費、茶歇費等），會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執(zhí)單中說明，會務組統(tǒng)一安排，費用自理。

【報名咨詢】 齊老師 （同）

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