租金評(píng)估方法與計(jì)算邏輯

　　1. 收益法(適用穩(wěn)定租金或明確租約)

　　流程：

　　a. 收集租金數(shù)據(jù)(當(dāng)前水平、租期、條款);

　　b. 預(yù)測未來租金收入現(xiàn)金流;

　　c. 確定率(資本化率);

　　d. 通過凈現(xiàn)值法(折現(xiàn)現(xiàn)金流)或資本化率法(年租金/資本化率)計(jì)算租金價(jià)值;

　　e. 調(diào)整維護(hù)成本、空置率等因素，得出終值。

　　2. 直接比較法(依賴市場數(shù)據(jù))

　　流程：

　　a. 收集類似物業(yè)市場租金數(shù)據(jù)(面積、位置、設(shè)施、租約);

　　b. 篩選相似特征的比較物業(yè);

　　c. 根據(jù)差異(面積、裝修、設(shè)備)調(diào)整租金;

　　d. 綜合調(diào)整后租金，確定目標(biāo)廠房租金價(jià)值范圍(區(qū)間值而非數(shù))。
　　2. 直接比較法(依賴市場數(shù)據(jù))

　　步驟：

　　a. 收集類似物業(yè)市場租金數(shù)據(jù)(面積、位置、設(shè)施、租約);

　　b. 篩選相似特征的比較物業(yè);

　　c. 根據(jù)差異(面積、裝修、設(shè)備)調(diào)整租金;

　　d. 綜合調(diào)整后租金，確定目標(biāo)廠房租金價(jià)值范圍(區(qū)間值而非數(shù))。

　　評(píng)估人員經(jīng)實(shí)地勘察并分析收集的資料后，基于評(píng)估原則，結(jié)合評(píng)估對(duì)象實(shí)際情況及估價(jià)目的，采用收益法測算土地租金價(jià)格。

　　具體公式如下：

　　收益法計(jì)算公式：

　　A=V×(Y?g)/(1-(1+q/1+y)*n)

　　(式中：A-凈收益、V-土地價(jià)值、Y-報(bào)酬率(%)、g-租金增值率(%)、n-收益年限)

　　土地年租金 = (年凈收益 + 年運(yùn)營費(fèi)用 - 租賃押金的利息收入) ÷ (1 - 空置率)

　　采用成本法測算硬化場地重置成本，選取適當(dāng)報(bào)酬率換算為租賃凈收益，并納入管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等支出，反推計(jì)算得出場地硬化租金;終場地年租金 = 土地年租金 + 場地硬化租金。

　　租金評(píng)估所需資料清單

　　基礎(chǔ)資料：委托人/產(chǎn)權(quán)持有人營業(yè)執(zhí)照(副本)、名稱變更證明、《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表》、國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為文件(如董事會(huì)/股東會(huì)決議、國資部門評(píng)估立項(xiàng)批復(fù))、《房屋建筑物現(xiàn)場勘察表》、待租房屋平面圖。

　　產(chǎn)權(quán)資料：已辦產(chǎn)權(quán)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》等;未辦產(chǎn)權(quán)的買賣合同、繼承證明(公證書/判決書/調(diào)解書)、批文、契稅發(fā)票、面積測繪報(bào)告。

　　財(cái)務(wù)資料：已出租房屋的租賃合同。